Nonostante il 2022 avesse tutti gli elementi per proseguire con l’andamento euforico iniziato l’anno precedente, l’inizio della guerra tra Russia e Ucraina, la crisi energetica, l’aumento del prezzo delle materie prime e l’inflazione galoppante hanno segnato ciò che, sembra certamente un’inversione di tendenza nel mercato immobiliare. Sebbene i dati di fine anno siano molto positivi, si cominciano già a vedere alcuni freni nei trend che prevedono un 2023 più moderato, secondo idealista.
Evoluzione della vendita di immobili
L’agenda del mercato delle compravendite nel 2023 sarà impostata sui finanziamenti e sarà al centro del dibattito settoriale, mediatico e possibilmente politico. Il rialzo dei tassi della BCE, che ha concatenato tre forti rialzi consecutivi, il rapido aumento del prezzo dell’Euribor, il costo del finanziamento bancario a lungo termine degli ultimi mesi e il suo impatto sui nuovi e vecchi mutuatari influiranno in modo determinante sulla il comportamento del settore nel corso del prossimo anno.
- Per il 2023 si stima un calo del volume delle operazioni di mutuo per l’acquisto della casa rispetto a quest’anno, anche se sicuramente continueremo a vedere un forte dinamismo nel passaggio da mutui variabili a fissi (tramite surroga o cancellazione e apertura di un nuovo mutuo), che attutirà l’impatto. E sebbene le condizioni dei mutui fissi siano diventate molto più care, sono entrati prepotentemente i mutui misti, con condizioni più vantaggiose e che stanno guadagnando terreno e che crediamo continueranno ad essere una delle migliori alternative per i consumatori anche nel corso del prossimo anno.
- Dove il cambiamento sarà più notevole è nel numero di vendite di case che chiuderanno nel 2023, dove potremmo vedere una riduzione del numero di operazioni a livello nazionale e una stagnazione nei mercati più dinamici. Il 2022 è stato l’anno migliore in termini di vendite dallo scoppio della bolla immobiliare e si concluderà con più di 600.000 case vendute.
- L’offerta disponibile di case in vendita sul mercato si stabilizzer , dopo essere scesa del 7% nell’ultimo anno. I tempi di commercializzazione saranno probabilmente più lunghi e gli acquirenti avranno ancora una volta opzioni tra cui scegliere. Non sarà un processo omogeneo e le aree con meno domanda se ne accorgeranno prima e con più forza.
- I prezzi non sono cresciuti fortemente nel 2022. Sebbene negli ultimi mesi si sia notato un certo raffreddamento nei grandi mercati, si concluderanno positivamente in quasi tutti. Sembra improbabile che nei prossimi mesi assisteremo a diffusi ribassi dei prezzi nei grandi mercati, i prezzi probabilmente si raffredderanno e prenderanno un percorso stabile.
Mercato degli affitti
Nonostante le misure assunte dal governo sembrino mirare quasi esclusivamente al contenimento dei prezzi degli affitti, il fattore che segnerà l’evoluzione del mercato degli affitti nel corso del 2023 sarà senza dubbio la mancanza di offerta disponibile.
- Lo stock di alloggi in affitto non ha smesso di diminuire dalla fine della pandemia. Nell’ultimo anno l’offerta è stata ridotta del 25% in Italia, con percentuali più alte nei mercati più dinamici. Mentre la domanda non smette di crescere, l’offerta di alloggi si sta esaurendo senza che ci sia una sostituzione delle case che terminano i loro contratti.
- Le ragioni di questa mancata sostituzione si trovano principalmente nell’insicurezza. Da un lato la difficoltà di recuperare velocemente la casa in caso di mancato pagamento o di occupazione. D’altra parte, l’incertezza giuridica causata da tutte le misure prese o annunciate dai governi autonomi e dal governo centrale che, lungi dal favorire la comparsa di un nuovo prodotto sul mercato, contribuiscono alla sua scomparsa: molti proprietari, una volta terminati i contratti di locazione, decidono di ritirare le loro case dal mercato e di metterle in vendita.
- Nulla fa pensare che nei prossimi mesi questa tendenza alla diminuzione dell’offerta di abitazioni disponibili si invertirà, anche se una previsione ottimistica potrebbe parlare di un arresto dell’emorragia in corso. L’attuale incertezza economica che stiamo attraversando potrebbe in qualche modo ritardare il processo decisionale dei potenziali inquilini, il che prolungherebbe la permanenza delle abitazioni sul mercato.
- Il progressivo restringimento dell’offerta ha provocato tensioni sui prezzi nei principali mercati. Senza politiche che favoriscano la comparsa di un nuovo prodotto sul mercato, i prezzi potrebbero essere destinati a continuare a salire, rendendo ancora più difficile l’accesso all’alloggio per i gruppi che ne hanno più bisogno. Tuttavia, l’attuale livello dei prezzi insieme all’inflazione riduce le possibilità di pagamento degli inquilini, il che potrebbe congelare i prezzi degli affitti in alcune zone.
- La carenza di alloggi rende difficoltoso l’accesso agli alloggi per le famiglie più svantaggiate e per i nuovi gruppi senza problemi economici, ma che offrono meno sicurezza ai proprietari, in quanto lavoratori autonomi o single. In molti mercati i processi di “fusione” saranno standardizzati.
- L’aumento dei prezzi ha un effetto diretto sul reddito familiare. La percentuale del reddito familiare necessaria per pagare l’affitto di una casa è aumentata in tutte le province, passando dal 26,4% dello scorso anno al 29,4% di quest’anno. Un totale di otto capitali richiede uno sforzo superiore a un terzo del reddito per pagare l’affitto.